多个楼盘降价,精装变毛坯,遭业主维权打砸!碧桂园:并非全面降价

《财经》新媒体 曾会生/文
入秋后,天气转凉,楼市也感受到了一丝丝寒意。
国庆期间,有消息称,碧桂园多个项目因为房子降价销售,引发业主维权打砸。
碧桂园则回应称,是个别地方个别楼盘降价,并不是全面降价。
10月9日,股市开盘不久,碧桂园(02007.HK)股价一度大跌近4%,之后跌幅震荡收窄。
碧桂园多个楼盘降价,业主维权打砸
天天喊着降房价,可是房价一降,有些人又不高兴了。
国庆长假期间,国内最大的住宅开发企业碧桂园位于多地的多个楼盘因降价销售遭到购房者冲击,甚至出现因降价打砸售楼处的现象。10月4日,位于上饶市的碧桂园信州府因销售均价由1万元/平方米降至7000元/平方米,精装房也变成了毛坯,因此引发业主抗议,要求退房,最终售楼处遭到购房者打砸,这也被称为“2018年第一砸”。
此前10月1日,同样位于上饶市的碧桂园天樾,因精装改毛坯降价,出现业主维权,要求退房。在江苏省句容市、安徽省滁州市等地,碧桂园部分项目甚至打出了“首付1成”的广告。
在二线城市郑州,位于郑州市经济开发区的碧桂园天悦项目精装房源的销售均价为1.85万元/平方米,为加快销售,快速回款,碧桂园改精装房为毛坯房,销售均价下调约1500元/平方米。位于该开发区的碧桂园峯景项目也通过精装改毛坯方式,将原本约为1.16万元/平方米的销售单价下调1500元/平方米。
一线城市上海,碧桂园的楼盘也因为降价销售,导致业主举牌维权。十一期间,上海远郊碧桂园浦东南郡从3.5万降到2.6-2.8万,不少业主闹着要退房。
对于房企降价销售引发纠纷和维权的现象,中原地产首席分析师张大伟认为主要有三个原因:首先,开发商定价随意缺乏监管,在房价中成本占比较少,利润过高,部分项目预售周期过长,房价过分偏离成本使得购房者投机心理过盛。其次,开发商销售过程中的部分违规行为或者承诺为后续的纠纷埋下了隐患。最后,购房者忽视了房屋作为商品,价格不仅会涨,也会下跌。
降价背后的资金压力
碧桂园降价和促销项目由三四线城市向一二线城市蔓延。
不过碧桂园相关人士对中国证券网表示,确实推出了降价促销措施,但不是全面降价或者是大面积降价,只是在个别城市的个别项目,进行了打折促销,如有些销售情况不太好的四、五线城市。
碧桂园还称,在国庆长假期间,包括万科、恒大都推出了促销措施,碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后作出的跟随动作。总体来说,这是目前市场环境下随行就市的一个选择。
房企降价销售的背景是,全国一二三四线城市近两个月市场均有降温迹象,这一趋势甚至在加剧。浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析,未来几个月房地产市场继续降温是大概率事件。
比较明显的表现是,土地市场流拍量急剧增加,溢价率急剧降低,二手房成交量大幅度下降。
此外,开发商整体的销售数据也不好看。碧桂园8月销售面积负增长32.9%,销售额为年内单月新低。
碧桂园等房企降价销售的另一个重要原因是融资和资金链问题。
多位业内人士表示,今年以来房企面临巨大的资金压力,根源是融资渠道大幅收缩,但是房企的开发性投入并没有减少,再加上偿债高峰的临近,房企面临的资金压力更大。
数据显示,截至2017年年末, 碧桂园总资产为10496.69亿元,总负债为9330.57亿元,资产负债率高达89%。
由于9月以后是房企的偿债高峰,所以,三季度开始,一些房企就率先通过降价促销回笼现金了。
碧桂园财报显示,2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率降到了约81.5%。
碧桂园上半年的净经营性现金流为31.7亿,相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
保利地产研究院认为,面对融资和偿债的双重压力,房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健,是面对行业短期调整风险的首要举措。
曾发生项目坍塌和火灾,致多人伤亡
除了近日降价导致购房者维权引发关注外,今年以来,碧桂园多个项目发生事故导致伤亡,也在业界引起诸多讨论和质疑。六安碧桂园·城市之光塌陷事故现场 图/安徽网

4月7日,广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌,致1死1伤。
6月24日,上海奉贤海湾镇碧桂园项目塌陷致1人死亡,2人重伤。
7月2日,河南安阳市中华路碧桂园在建工地发生火灾。
7月12日,杭州萧山碧桂园·前宸府塌陷,引发路面坍塌和水管爆裂。
7月19日,河南省浙川碧桂园工地发生火灾。
7月26日,安徽六安碧桂园·城市之光塌陷,6人死亡、2人重伤。
9月22日,梅州碧桂园蕉岭长潭首府发生坍塌事件,“堆土过度所致”压塌了地下车库。

针对事故,碧桂园和相关方都进行了紧急处置。碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强也曾检讨和反思,“我很伤心,生命是最可贵的。四十年前我也是他们中的一员,我在不停反思……”
碧桂园项目坍塌事故背后的高负债和高周转模式颇受诟病。
经济学家宋清辉认为,碧桂园内控做的不到位。虽然碧桂园集团号称和特级企业合作和一级企业合作,但出现这样的问题,只能说明集团本身内控制度不到位,同时其高负债下的高周转模式太过激进。


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监制 | 李勇 责编 | 涂伟

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